porady

Kredyt hipoteczny w Euro – co z nim zrobić, aby sprzedać mieszkanie?

Zaciągając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania kredytobiorcy raczej nie zakładają, że wymarzone lokum będzie musiało zostać sprzedane przed całkowitą spłatą zobowiązania, jednak sprzedaż mieszkania, które sfinansowane zostało kredytem, to dobry sposób by spłacić pozostałą część kredytu i zupełnie uwolnić się od co miesięcznych rat lub by zaciągnąć kolejny kredyt na zakup domu. Procedura sprzedaży mieszkania, które kupione zostało za kredyt w euro, nie różni się tak naprawdę od sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem w złotówkach, czy we frankach szwajcarskich, i jak najbardziej jest możliwa, jednak warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, by taka sprzedaż stała się opłacalna.

Kiedy warto sprzedać mieszkanie obciążone kredytem w euro?

Różnie w życiu się układa i niestety, czasem sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest podyktowana czynnikami na które kredytobiorca nie ma wpływu, jeśli jednak sytuacja nie jest na ostrzu noża, a sprzedaż mieszkania to jedna z opcji, warto wybrać moment, gdy będzie ona najkorzystniejsza.

Przede wszystkim, bardzo ważne jest, by pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pokryły całość pozostałego do spłaty kredytu, gdyż jeśli tak się nie stanie, wówczas bank nie zgodzi się na wykreślenie ustanowionej hipoteki, a i znalezienie nabywcy na takie mieszkanie będzie bardzo trudne.

Kwota uzyskana ze sprzedaży powinna więc być w takiej wysokości, by wystarczyła na spłatę reszty zaciągniętego kredytu, lecz w przypadku kredytu walutowego, należy mieć również na uwadze ryzyko płynące z różnicy kursowej. Taki kredyt trzeba będzie spłacić w złotówkach lub bezpośrednio w euro, i niezależnie od tego na jaką opcję zdecyduje się kredytobiorca, trzeba liczyć się z tym, że obecne różnice kursowe mogą doprowadzić do tego, że wysokość zadłużenia będzie wyższa niż wartość rynkowa mieszkania.

Problem ten dotyczy głównie frankowiczów, gdyż to kurs franka zmienił się najbardziej, jednak również zadłużeni w euro muszą sobie z powyższego zdawać sprawę, by uniknąć niemiłej niespodzianki. Dobrą informacją dla sprzedających mieszkanie jest natomiast to, że ceny nieruchomości są obecnie bardzo wysokie, dlatego też wartość mieszkań zakupionych kilka lat temu znacznie wzrosła, a to powoduje, że istnieje duża szansa na sprzedaż mieszkania po cenie wyższej niż wysokość pozostałego do spłaty kredytu, a więc na takiej sprzedaży kredytobiorca może jeszcze zarobić.

Rozważając sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem należy również zorientować się czy bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, gdyż wtedy sprzedaż może przestać być opłacalna. Na takie prowizje narażeni są głównie kredytobiorcy, którzy umowę kredytową podpisali przed 2017 r., gdy obowiązywały inne przepisy w tym zakresie.

Ponadto, jeżeli do sprzedaży mieszkania dojdzie w przeciągu 5 lat od jego nabycia, kredytobiorca może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy ceną zakupu, a ceną sprzedaży, gdy więc kredytobiorca nie będzie mógł skorzystać ulgi, wówczas koszt takiego podatku należy uwzględnić szacując czy sprzedaż jest opłacalna. Na dzień dzisiejszy ww. podatek wynosi 19 procent.

Dodatkowym kosztem, który może się także pojawić po stronie kredytobiorcy jest koszt sporządzenia aktu notarialnego, gdyż sprzedaż nieruchomości tylko w takiej formie może się odbyć. Z reguły jednak, koszty sporządzenia umowy kupna- sprzedaży pokrywa osoba nabywająca nieruchomość.

Dokumenty niezbędne do dokonania sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest jednak nieco bardziej wymagające pod względem formalnym, ponieważ trzeba z banku uzyskać dokumenty, które w innych przypadkach nie będą konieczne.

Chcąc więc sprzedać mieszkanie sfinansowane kredytem, z banku trzeba uzyskać:

  • zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia- jest ono niezbędne, żeby ustalić jak wysoki kredyt pozostał do spłaty oraz
  • promesę dotyczącą wykreślenia zabezpieczenia hipotecznego po całkowitej spłacie kredytu-jest to bardzo istotny dokument, gdyż gwarantuje nabywcy, że zakupione mieszkanie nie będzie obciążone hipoteką na rzecz banku.

Jak już powyżej wskazano, żeby sprzedać nieruchomość należy udać się do notariusza, który sporządzi stosowną umowę, i wtedy trzeba mieć ze sobą dodatkowo dokumenty potwierdzające własność mieszkania, które ma zostać sprzedane, numer księgi wieczystej, numer rachunku na który należy przelać kwotę w celu całkowitej spłaty kredytu, oraz zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi i o braku zameldowania w mieszkaniu jakichkolwiek osób.

Mając komplet dokumentów oraz osobę chętną do nabycia mieszkania, należy umówić się na wizytę u notariusza, na tym etapie sprzedaż mieszkania to już kwestia tylko kilku dni.

Co zrobić, gdy sprzedaż mieszkania się nie opłaca lub gdy nie chcesz go sprzedawać?

Przyczyn dla których kredytobiorca decyduje się na sprzedaż nieruchomości zakupionej na kredyt może być wiele, jednak nie da się ukryć, że w najtrudniejszej sytuacji są te osoby, które na sprzedaż decydują się ze względów finansowych, gdyż ich po prostu nie stać by nadal spłacać kredyt. W takim przypadku sprzedaż wydaje się bardzo rozsądna, ponieważ pozwala uwolnić się ze spirali zadłużenia, warto jednak pamiętać, że to nie jedyna opcja.

Kredyty w euro były w zasadzie tak samo konstruowane jak kredyty frankowe, a zatem te kredyty również dotknięte są licznymi wadami prawnymi, i z tego powodu można domagać się unieważnienia takiego kontraktu w sądzie. Sytuacja posiadaczy zobowiązań w euro jest bardzo podobna do zadłużonych we frankach, a skoro frankowicze unieważniają tysiące umów, to i kredytobiorcy zadłużeni w euro powinni z tej opcji skorzystać, zwłaszcza, że sądy unieważniały już umowy kredytowe odnoszące się do euro.

O unieważnieniu umowy kredytowej odnoszącej się do euro donosi m.in. Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni. Sprawa od początku była nieco trudniejsza, gdyż powodem w sprawie był bank, który pozwał kredytobiorczynię o zapłatę.

Orzeczenie oddalające w części roszczenia mBanku (kredytobiorczyni została zobowiązana do zapłaty jedynie kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wartością wypłaconego kapitału, a wartością dokonanych przez nią wpłat na poczet kapitału) zostało wydane w dniu 26 listopada 2020 r. przez Sąd Okręgowy w Warszawie, sprawa toczyła się pod sygn. akt: III C 533/17.

Kancelaria reprezentująca kredytobiorczynię od początku wskazywała, iż zawarta umowa jest nieważna z uwagi na zawarte w niej klauzule stanowiące niedozwolone postanowienia umowne, a także sformułowany został zarzut dotyczący bezskuteczności wypowiedzenia zawartego kontraktu.

Ponadto, po sporządzeniu przez biegłego sądowego opinii okazało się, że kurs waluty stosowany przez bank był dla kredytobiorczyni najmniej korzystny, a to powodowało, że jej zadłużenie było w takim wariancie najwyższe.

Sąd w pełni podzielił argumentację Kancelarii i uznał, iż umowa zawiera klauzule abuzywne, a to prowadzi do nieważności kontraktu. W ocenie Sądu nie było również możliwe by umowa mogła dalej obowiązywać, bez niedozwolonych postanowień, zatem umowa jest nieważna i w takim przypadku wadą jest również obarczone wypowiedzenie umowy, którego dokonał bank.

 

Click to rate this post!
[Total: 1 Average: 5]

Frankowicz

Poznaj najnowsze informacje ważne dla frankowiczów. Opinie wyrażone w tekście wyrażają osobiste poglądy autora

Dodaj Opinie

Kliknij tutaj, aby opublikować komentarz