Czy frankowicz, który zaciągnął kredyt w helweckiej walucie nie na jedno, a na kilka mieszkań, może zostać uznany w relacji z bankiem za konsumenta? I co w sytuacji, jeśli kredytowana nieruchomość była wynajmowana w celach zarobkowych? Te pytania dręczą niejednego kredytobiorcę, obawiającego się, że jeśli pozwie bank o ustalenie nieważności umowy, ten podniesie w sądzie argument, iż powód w relacji z kredytodawcą nie może posługiwać się statusem konsumenta. Ile w tym prawdy, a ile bankowej propagandy?
- Bank pozwany w sprawie frankowej zawsze zrobi wszystko, co w jego mocy, by zmniejszyć szanse frankowicza na wygraną. Jednym ze środków do tego celu jest zakwestionowanie statusu konsumenta po stronie klienta
- Sądu zwykle nie interesuje, co działo się z mieszkaniem w kilka miesięcy czy lat po podpisaniu umowy, a jedynie zamiar klienta w momencie jej zawierania. To właśnie ten aspekt będzie decydował o konsumenckim celu zaciągniętego zobowiązania
- Prawnicy podkreślają: nie ma znaczenia, ile mieszkań posiada frankowicz – sąd będzie interesowało przede wszystkim, czy ewentualny zysk z wynajmu tych nieruchomości stanowi główny dochód kredytobiorcy, czy jest działalnością poboczną
- Nic nie stoi na przeszkodzie, aby frankowicz, który po zaciągnięciu kredytu zmienił swoje zamiary co do nieruchomości, pozwał bank jako konsument i ubiegał się o unieważnienie swojej umowy przez obecność w niej klauzul abuzywnych.
Banki chwytają się ostatniej deski ratunku i próbują odebrać frankowiczom status konsumenta
Wskutek zmian w linii orzeczniczej krajowych sądów konsument, który pozwie bank za kredyt we frankach, ma niemal 99 proc. szans na wygraną w sądzie. Banki doskonale o tym wiedzą, dlatego nie chcą dopuścić do tego, by sąd przyznał kredytobiorcy status konsumenta.
Starają się wychwycić takie fakty na temat klienta i kredytowanej nieruchomości, by zasiać ziarno niepewności co do charakteru relacji pomiędzy stronami umowy. Jeśli nieruchomość została zaciągnięta na cel prywatny i od początku do końca służyła wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, bank nie będzie miał pola do popisu.
Co innego, jeśli w nieruchomości była zarejestrowana działalność gospodarcza lub kredytobiorca postanowił ją wynająć. Wówczas niemal na pewno bank wykorzysta ten fakt celem zmniejszenia szans klienta na unieważnienie umowy. Czy sąd w takiej sytuacji podzieli opinię banku, iż kredytobiorcy nie należy traktować jak konsumenta, a jako przedsiębiorcę? Zdaniem prawników będzie to zależne przede wszystkim od tego, jaki był cel klienta w momencie zawierania umowy.
Jeśli kredytobiorca chciał zamieszkać w danej nieruchomości i uczynił to, a dopiero po kilku miesiącach czy latach zdecydował się wynająć mieszkanie bądź zarejestrować w nim działalność gospodarczą, mało prawdopodobne, aby sąd uznał tę okoliczność za powód do odebrania mu statusu konsumenta.
Nie będzie miało też znaczenia, czy kredytobiorca posiada jedno, dwa czy więcej mieszkań – właściciel wielu nieruchomości ma takie samo prawo do ochrony konsumenckiej jak osoba mająca tylko jedno mieszkanie. Ale uwaga, bo sąd może zainteresować zysk kredytobiorcy z wynajmu, a konkretnie to, jaką rolę odgrywa odnoszony w ten sposób dochód w jego domowym budżecie.
Jeśli kredytobiorca utrzymuje się wyłącznie z wynajmu, a ten jest prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany (a nie okazjonalny), może zostać uznany przez sąd za przedsiębiorcę, z wszystkimi tego konsekwencjami.
Przedsiębiorca nie może powołać się na ochronę konsumencką wynikającą z unijnej dyrektywy 93/13, a więc nie unieważni swojej umowy dlatego, że zawierała niedozwolone klauzule.
Nie jest jednak całkiem bezbronny w relacji z bankiem: wciąż może podjąć próbę udowodnienia, że arbitralny sposób ustalania kursu walutowego, który został mu narzucony przez bank, jest sprzeczny z naturą stosunku zobowiązaniowego.
Dlaczego sąd interesuje sytuacja kredytobiorcy w chwili zawarcia umowy?
Frankowicze często zwlekają lub wręcz rezygnują z pozwania banku w obawie, że to, iż wynajęli swoje mieszkanie w X lat po zaciągnięciu kredytu odbiera im szanse na unieważnienie umowy. To mit, dość często powielany przez same banki.
Taki kredytobiorca ma mocne podstawy prawne, by dochodzić swoich praw jako konsument. Warto tu wskazać chociażby art. 385(2) kc, mówiący o tym, że ocena zgodności postanowień umownych z dobrymi obyczajami jest dokonywana według stanu z dnia, w którym zawarto umowę. Podobne stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 20 czerwca 2018 roku (III CZP 29/17).
Tym samym dla statusu konsumenta po stronie frankowicza nie będzie miało znaczenia to, że:
- w pewien czas po zaciągnięciu kredytu postanowił wynająć swoje mieszkanie w celu zarobkowym
- zdecydował się na okazjonalny wynajem swojej nieruchomości w czasie, w którym akurat w niej nie przebywa
- już po zawarciu umowy kredytowej postanowił zarejestrować w lokalu działalność gospodarczą.
Co więcej, nie będzie miało też znaczenia, że kredytobiorca wskazał adres kredytowanej nieruchomości w CEIDG jako siedzibę firmy już w chwilę po nabyciu lokalu. Jeśli dany adres został wskazany jedynie do celów ewidencyjnych, a kredytobiorca nie zaliczał wydatków eksploatacyjnych jako kosztu uzyskania przychodu, nie przyjmował też w nieruchomości klientów, sąd nie będzie miał wątpliwości, że klient w relacji z bankiem wystąpił jako konsument.
Banki oczywiście robią, co w ich mocy, by przekonać sąd, że kredytobiorcy taki status się nie należy. Będą tym bardziej zdeterminowane, im o większą stawkę toczy się spór. Na szczególny opór bankowców napotkają ci kredytobiorcy, którzy za kredyt frankowy zrealizowali zakup kilku nieruchomości, np. celem zabezpieczenia przyszłości swoich dzieci.
Część takich mieszkań była sporadycznie wynajmowana, a jeśli tak, to bank będzie próbował wykazać, że taki klient nie jest zwykłym konsumentem, któremu należy się ochrona, a przedsiębiorcą, wręcz inwestorem, któremu szczególne traktowanie jest nienależne. Kto będzie miał rację w takim przypadku, klient czy bank?
Decyzja będzie zależała od indywidualnej oceny sądu, dokonanej na podstawie ustaleń stanu faktycznego. Jak zostało wcześniej wspomniane, chodzi o to, by ewentualny zysk czerpany przez kredytobiorcę na takim wynajmie nie stanowił jego głównego źródła dochodu.
Istnieje więc prawdopodobieństwo, że inaczej sąd potraktuje frankowicza, który ma 5 mieszkań inwestycyjnych i utrzymuje się z działalności rentiera, a inaczej lekarza, prawnika czy programistę, który utrzymuje się pracując w zawodzie, a dochód z wynajmu traktuje jako poboczny. Zdaniem prawników, w tym drugim przypadku kredytobiorcy będzie należał się status konsumenta.
Jeżeli relacja kredytobiorcy z bankiem jest nie do końca klarowna, powinien on udzielić pełnomocnictwa w swojej sprawie wyłącznie doświadczonemu, wyspecjalizowanemu adwokatowi lub radcy prawnemu, posiadającemu liczne sukcesy w kwestionowaniu bankowych wzorców umownych.
Chodzi przede wszystkim o to, by prawnik zabezpieczył interesy kredytobiorcy w taki sposób, który umożliwi mu skuteczne dochodzenie swoich praw niezależnie od tego, czy sąd potwierdzi jego status konsumenta czy też nie. Kluczowe będzie odpowiednie skonstruowanie pozwu, sformułowanie roszczeń i dobór argumentacji na poparcie racji powoda. To będzie potrafił tylko specjalista z wieloletnią praktyką i o wyrobionej pozycji na rynku.
Wyroki potwierdzają racje Frankowiczów
Potwierdzeniem tego, że Frankowicze wygrywają tego typu sprawy może być niedawna wygrana Kancelarii Adwokackiej Adwokat Jacek Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni, która prowadziła sprawę przeciwko Deutsche Bank Polska S.A. Sprawa, o sygnaturze akt XXVIII C 17196/21, została zakończona wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie XXVIII Wydział Cywilny w dniu 26 kwietnia 2023 r.
Pozew, złożony w lutym 2021 roku, przeszedł przez trzy rozprawy, z czego podczas drugiej przesłuchano powoda, a po trzeciej wydano wyrok. Całość postępowania trwała ponad 26 miesięcy.
Zgodnie z wyrokiem Sądu, umowa kredytu z 27 września 2005 roku, zawarta pomiędzy stronami, została uznana za nieważną. Dodatkowo, Sąd zasądził od pozwanego Deutsche Bank Polska S.A. na rzecz klienta Kancelarii 123 819,98 zł oraz 63 670,88 CHF, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia 31 grudnia 2022 r. do dnia zapłaty.
Kolejny przykład, który można przytoczyć na potwierdzenie rosnącej liczby sukcesów klientów w sądowych bataliach z bankami, to wygrana przeciwko Santander Bank Polska S.A. w sprawie unieważnienia kredytu hipotecznego Ekstralokum. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie XXV Wydział Cywilny, wydanym 12 kwietnia 2022 r. (sygn. akt XXV C 2214/19), umowa o kredyt hipoteczny EXTRALOKUM zawarta między Klientami a bankiem została uznana za nieważną. Sprawę również prowadziła Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Dodatkowo, Sąd zasądził od pozwanego banku na rzecz Klientów kwotę 60.438,82 zł oraz 21.679,97 CHF wraz z odsetkami za opóźnienie.
Postępowanie wszczęto w kwietniu 2019 roku i trwało łącznie 36 miesięcy. W pozwie Klienci argumentowali, że nie byli odpowiednio poinformowani o ryzyku kursowym, a kurs waluty był arbitralnie ustalany przez bank. Dodatkowo, podkreślali, że konsekwencją uznania kwestionowanych postanowień za abuzywne jest fakt, że są one bezskuteczne i nie wiążą stron.
Santander Bank Polska S.A. wnosił o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Bank argumentował, że umowa jest w całości ważna i nie zawiera klauzul abuzywnych. Ponadto, zaprzeczył, że umowa była indywidualnie negocjowana w zakresie mechanizmu indeksacji i stwierdził, że ewentualne postanowienia abuzywne mogą zostać uzupełnione przez przepisy dyspozytywne.
W trakcie postępowania odbyły się dwie rozprawy. Podczas pierwszej przesłuchano Klientów, którzy podkreślali, że bank nie wyjaśnił im na czym polega indeksacja kwoty kredytu i jakie są jej konsekwencje. Wskazali również, że nie mieli możliwości negocjowania warunków umowy kredytu hipotecznego.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny uznał, że Klienci posiadali status konsumentów, mimo że jedno z nich prowadziło działalność gospodarczą w miejscu swojego zamieszkania.
Dodaj Opinie