Zamiana mieszkania z kredytem we frankach – jak to zrobić?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest zwykle jedynym sposobem by zakupić własne mieszkanie, dlatego gdy na rynku pojawiło się atrakcyjne rozwiązanie, za jakie uważano kredyty odnoszące się do waluty obcej, wiele osób zdecydowało się właśnie w ten sposób pozyskać środki na zakup upragnionego lokum. Przeważająca większość tych kredytów to kredyty frankowe, z czasem jednak kurs franka szwajcarskiego urósł, więc tani kredyt stał się tylko odległym wspomnieniem, i dziś coraz więcej osób zastanawia się co zrobić by wyrwać się ze spirali zadłużenia i w jaki sposób może pozbyć się kredytu frankowego. Najlepszym sposobem jest oczywiście pozwanie banku i unieważnienie zawartej umowy, jednak wiele osób ucieka się do bardziej „tradycyjnych” rozwiązań, jak sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką lub jego zamiana. Dla kredytobiorców takie działania nie są jednak korzystne i wymagają dopełnienia wielu formalności, zdecydowanie lepiej jest więc iść z bankiem do sądu.

Zamiana mieszkania- o tym musisz wiedzieć.

Zamiana mieszkań nie jest popularnym rozwiązaniem, zwłaszcza, gdy nieruchomość została zakupiona na kredyt hipoteczny, gdyż o wiele częściej dochodzi w takich przypadkach do sprzedaży, niemniej zamiana jest możliwa i została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, w przypadku nieruchomości umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego.

W umowie zamiany będzie więc wskazywane jakie nieruchomości podlegają zamianie, wysokość ewentualnej dopłaty w przypadku różnicy w wartości zamienianych mieszkań oraz będzie regulować wszelkie inne kwestie i szczegóły konieczne do realizacji umowy.

Sprawa komplikuje się jednak, gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką, a więc gdy kredyt zaciągnięty na jego zakup nie został jeszcze spłacony. Hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku, w razie więc, gdy kredytobiorca nie spłaca udzielonego mu kredytu, bank może dochodzić przysługujących mu roszczeń z nieruchomości, dlatego też, gdy mieszkanie obciążone hipoteką ma zostać zamienione, bank musi wyrazić zgodę na zmianę przedmiotu i sposobu zabezpieczenia pozostałego do spłaty kredytu.

W przypadku mieszkania, które zakupione zostało na kredyt i który to kredyt jest nadal spłacany, konieczna jest więc zmiana przedmiotu zabezpieczenia, a więc bank musi zgodzić się na przeniesienie hipoteki z dotychczasowej nieruchomości na inną, a gdy taka zgoda zostanie udzielona, wówczas musi zostać sporządzony aneks do umowy kredytowej.

W zależności również od banku, konieczne może być dopełnienie jeszcze innych formalności, które najczęściej wiążą się z dodatkowymi opłatami po stronie kredytobiorcy. Co również bardzo ważne, by przeprowadzić w banku cały proceder, będzie trzeba dostarczyć szereg dokumentów dotyczących nowej nieruchomości i bank najpewniej po raz kolejny sprawdzi zdolność kredytową kredytobiorcy, więc sytuacja jest bardzo podobna do tej, gdy kredytobiorca starał się o pierwszy kredyt hipoteczny.

Dokonując zamiany bardzo istotna jest wartość podlegających zamianie nieruchomości, jeśli bowiem wartość nowego mieszkania, a więc tego na które kredytobiorca chce się zamienić, jest wyższa, wówczas bank najpewniej nie będzie mieć problemu z przeniesieniem hipoteki, jeśli jednak wartość tego mieszkania będzie niższa niż wartość zakupionego na kredyt lokum, a do tego do spłaty pozostała jeszcze spora część kredytu (w przypadku frankowiczów tak najczęściej jest), wówczas bank może nie wyrazić zgody na transakcję.

Zamiana mieszkań nie jest więc czystą formalnością, a w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką nie łatwo jest ją doprowadzić do skutku i nie zawsze będzie możliwa, dlatego zamiast tracić czas i pieniądze na zamianę, lepiej jest pozwać bank o unieważnienie zawartej umowy kredytowej, gdyż jest to dużo lepszy sposób na obniżenie kredytu do spłaty.

Unieważnij umowę i miej kredyt frankowy z głowy.

Obniżenie miesięcznej raty kredytu frankowego możliwe jest na kilka sposób, jednak od lat niezmiennie najlepszym rozwiązaniem jest unieważnienie zawartego kontraktu.

Unieważnienie powoduje, że umowa kredytowa przestaje istnieć, traktowana jest jak nigdy nie zawarta, a więc wszystko co strony takiej umowy na jej podstawie świadczyły, podlega zwrotowi. Kredytobiorca po unieważnieniu będzie więc musiał zwrócić równowartość otrzymanego z banku kapitału kredytu, natomiast bank oddać musi sumę wszystkich rat wraz z odsetkami, prowizję i inne opłaty, które kredytobiorca uiścił w związku z kontraktem.

Unieważnienie powoduje więc, że udzielony kredyt jest dla kredytobiorcy darmowy, a to nie wszystkie dobre informacje. W toku postępowania sądowego frankowicz może również domagać się od banku zapłaty ustawowych odsetek za opóźnienie, a że dziś odsetki są na rekordowo wysokim poziomie, to już z tego tytułu kredytobiorca może zyskać nawet kilka tysięcy złotych. Na dodatkowy plus kredytobiorca wyjdzie również wtedy, gdy spłacał swój kredyt bezpośrednio we frankach, gdyż dziś kurs szwajcarskiego waluty jest wyższy, niż z chwili spłaty.

Ponadto, po unieważnieniu upada hipoteka ustanowiona na nieruchomości kredytobiorcy, lista korzyści z unieważnienia jest więc długa. Pamiętać także należy, iż roszczenie o unieważnienie umowy nie przysługuje tylko osobom, które kredyt nadal spłacają, gdyż z takim żądaniem można wystąpić także po spłacie kredytu, a nawet po sprzedaży nieruchomości, co potwierdzają poniższe wyroki.

Wyroki w sprawach frankowych

Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni doprowadziła do unieważnienia umowy kredytowej po całkowitej spłacie kredytu i sprzedaży domu, w zaledwie 14 miesięcy, pozwanym w sprawie był bank Millennium.

Wyrok w sprawie został wydany w dniu 18 maja 2022 r., sygn. akt: II C 349/21, przez Sąd Okręgowy w Katowicach, a w procesie odbyła się tylko jedna rozprawa. Dla wydania rozstrzygnięcia nie było istotne, że kredyt został już spłacony, a nieruchomość sprzedana, gdyż Sąd skupił się na treści zawartego kontraktu i uznał, że podpisane dokumenty nie określają w jaki sposób ustalany był kurs franka szwajcarskiego. Tym więc sposobem, prawa i obowiązki kredytobiorców zostały ukształtowane sprzecznie z dobrymi obyczajami i w sposób rażąco naruszający ich interesy, umowa musiała więc zostać unieważniona, a kredytobiorcy w ten sposób odzyskali nie małe pieniądze.

Sąd Okręgowy w Katowicach już nie pierwszy raz dał się poznać jako sąd przyjazny frankowiczom, gdyż korzystny dla kredytobiorców wyrok, w podobnym stanie faktycznym, został już wydany w styczniu 2021 r. Orzeczeniem z dnia 29 stycznia 2021 r., sygn. akt: II C 529/20, Sąd Okręgowy unieważnił umowę kredytową banku Santander i zasądził na rzecz kredytobiorców ponad 176.000 zł. Frankowiczów w tej sprawie również reprezentowała Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni. Sąd orzekający w pełni poparł argumentację podnoszą przez Kancelarie i uznał, że umowa musi zostać unieważniona z uwagi na niedozwolone postanowienia w niej zawarte.