poradnik frankowicza

Wynajem nieruchomości (mieszkania) a unieważnienie kredytu we frankach

Nie rzadko się zdarza, że w trakcie spłacania kredytu frankowego, kredytobiorca decyduje się na wynajem kredytowanego mieszkania (nieruchomości), gdyż nie chce lub nie może już dłużej w nim zamieszkiwać.

Kupno mieszkania na własne potrzeby a pozwanie banku

Do takiego „przymusowego” wynajmu może więc dojść, gdy małżonkowie, którzy wspólnie zaciągnęli kredyt zdecydowali się rozstać, lub gdy udało się im nabyć inną, większą nieruchomość w której wspólnie zamieszkają. Przyczyn oddania w najem mieszkania kupionego na kredyt frankowy może być więc naprawdę wiele i mogą być one bardzo różne, jednak wśród części kredytobiorców powstaje wątpliwość, czy wynajem takiego mieszkania nie wpłynie negatywnie na proces z bankiem, a więc czy wynajmując mieszkanie kredytobiorca nie pozbawia siebie szansy na odfrankowienie lub unieważnienie zawartej umowy kredytowej.

W większości przypadków odpowiedź na wskazane pytanie będzie na szczęście negatywna i kredytobiorcy nie mają czym się tak naprawdę martwić, choć oczywiście zdarzają się i przypadki, kiedy wynajem ogranicza prawa kredytobiorcy, lecz tak naprawdę nie chodzi tutaj o sam fakt wynajmu mieszkania, a o cel zaciągnięcia kredytu frankowego.

 

Zasadniczo, kredyty frankowe zaciągane były przez osoby, które marzyły o własnym mieszkaniu, a które nie mogły uzyskać kredytu w złotówkach lub kredyt frankowy wydawał się im korzystniejszy. Tacy kredytobiorcy decydowali się więc na zawarcie umowy kredytowej by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, procesując się więc teraz z bankiem posiadają status konsumenta, co jest niezwykle istotne dla całego sporu.

Na gruncie obowiązujących przepisów konsumenci są grupą dużo lepiej chronioną i tylko osoba będąca konsumentem może powołać się w sporze z bankiem na niedozwolone postanowienia umowne zawarte w umowie kredytowej, a jak wiadomo, kredyty frankowe kwestionowane są przede wszystkim z tego powodu, że owe niedozwolone postanowienia zawierają.

Przypomnijmy, za niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne) uznaje się te postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie, a które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie postanowienia nie wiążą konsumenta. Za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się z kolei te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Konsument w sporze z bankiem ma więc cały wachlarz argumentów by skutecznie zakwestionować zawartą umowę, gdyż nawet ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, więc w tym przypadku ciężar ten został przeniesiony na bank, ponieważ nie istnieje domniemanie, że warunki były indywidualnie uzgodnione. W przypadku frankowych umów kredytowych banki mają wyjątkowo dużo na sumieniu, zwłaszcza jeśli chodzi o klauzule abuzywne, które zawarte zostały w umowach kredytowych, dziś więc głównie z tych powodów kredytobiorcy z bankami wygrywają.

W sytuacji więc, gdy kredytobiorca zaciągnął kredyt by kupić mieszkanie w którym sam jakiś czas mieszkał, lecz następnie mieszkanie to zostało wynajęte, bo tak się po prostu ułożyło, w procesie z bankiem kredytobiorca nadal będzie występował jako konsument, czyli na uprzywilejowanej pozycji. Fakt, że po zakupie mieszkania zostało w jakiś sposób zmienione jego przeznaczenie, a więc nie służy już ono zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy, lecz zostało oddane w wynajem, nie ma dla sądu żadnego znaczenia i rozpoznając daną sprawę sąd będzie musiał uwzględnić przepisy dotyczące ochrony konsumentów. Bank oczywiście będzie starał się podważyć stanowisko kredytobiorcy, jednak wykazanie pierwotnego celu zaciągnięcia kredytu frankowego zwykle nie stwarza większych problemów, gdyż można to zrobić np. zeznaniami stron lub świadków, dlatego kredytobiorca nie ma w takim przypadku powodów do obaw i może skutecznie kwestionować w sądzie zawartą umowę, powołując się na zawarte w niej niedozwolone postanowienia.

Czy przedsiębiorcy mogą unieważnić kredyty we frankach?

Inaczej natomiast sytuacja będzie się kształtować, gdy w momencie zaciągnięcia kredytu kredytobiorca prowadził działalność gospodarczą, która polegała na wynajmie mieszkań. Jeżeli bowiem w momencie zaciągnięcia kredytu kredytobiorca wiedział, że uzyskane z kredytu środki przeznaczy na zakup nieruchomości, które następnie będą wynajmowane, a więc zaciągnięty kredyt nie był mu potrzebny by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. W takim przypadku, taki kredytobiorca nie będzie konsumentem w świetle obowiązujących przepisów, a zatem w sporze z bankiem nie będzie mógł powoływać się na klauzule abuzywne zawarte w umowie kredytowej. Zaciągnięcie kredytu frankowego po to by sfinansować zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, a więc dla celu inwestycyjnego, powoduje zatem, że obecnie kredytobiorca znajduje się w dużo trudniejszej sytuacji i zakwestionowanie zawartej umowy kredytowej wymagać będzie przytoczenia innych argumentów, zaś sam proces staje się dużo bardziej ryzykowny i niestety szanse na wygraną banku w takim przypadku rosną. Kredytobiorca MOŻE jednak w takiej sytuacji domagać się unieważnienia zawartej umowy kredytowej na podstawie przepisów prawa bankowego, a więc dowodząc, że zawarta umowa nie zawierała tych wszystkich elementów, które są wymagane przez prawo i tym samym umowa ta jest nieważna, gdyż jest sprzeczna z prawem.

W art. 69 ustawy Prawo bankowe wprost bowiem zostało wskazane, że przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. W kolejnym ustępie powołanego artykułu wskazano natomiast, że umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności: strony umowy; kwotę i walutę kredytu; cel, na który kredyt został udzielony; zasady i termin spłaty kredytu; w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu (ten zapis został jednak dodany dopiero w sierpniu 2011 r., dlatego nie może być odnoszony do umów kredytowych zawartych przed tą datą); wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany; sposób zabezpieczenia spłaty kredytu; zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu; terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych; wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje oraz warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy. W przypadku frankowych umów kredytowych największy problem jest taki, że umowa nie określa w jasny sposób jak będą naliczane comiesięczne raty do spłaty, więc kredytobiorca nie wie ile tak naprawdę będzie musiał wpłacić do banku by uwolnić się od zaciągniętego zobowiązania.

To z kolei powoduje, że taka umowa nie spełnia wymagania z prawa bankowego dotyczącego określenia zasad spłaty kredytu, a w niektórych przypadkach sądy dochodziły nawet do wniosku, że taka umowa nie określa kwoty kredytu i z tego powodu orzekały o nieważności umów frankowych. Zgodnie bowiem z przepisami Kodeksu cywilnego, czynność prawna sprzeczna z ustawą, mająca na celu obejście ustawy albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, jest nieważna, brak obligatoryjnych elementów umowy kredytowej prowadzi zatem do nieważności. Unieważniona może natomiast zostać każda umowa, która wpisuje się w powołaną powyżej definicję nieważności, dla stwierdzenia nieważności nie ma więc znaczenia czy stroną umowy jest konsument czy też nie.

Analizując jednak dotychczasowe orzecznictwo w sprawach frankowych, zdecydowanie częściej do unieważnienia frankowych umów kredytowych dochodzi z powodu zawartych w umowie klauzul abuzywnych, dlatego też kredytobiorcom, którzy są konsumentami, nieco łatwiej jest uzyskać korzystny wyrok, nie oznacza to jednak, że przedsiębiorcy powinni odpuścić. W przypadku frankowiczów, którzy zdecydowali się na kredyt by sfinansować zakup mieszkania/mieszkań na wynajem, kwota uzyskanego kredytu jest z reguły wyższa niż w przypadku kredytobiorców będących konsumentami, dlatego też taki kredytobiorca jeszcze większej nadpłaty na rzecz banku dokonał.

Proces z bankiem nie będzie więc w takim przypadku łatwy, jeśli jednak kredytobiorca dobrze się do niego przygotuje, to i w takim przypadku może uzyskać korzystne rozstrzygnięcie. Szczególnie istotne staje się w takiej sytuacji zaangażowanie do sprawy doświadczonego w sprawach frankowych prawnika, bo choć zawsze dobrze jest mieć do sprawy frankowej pełnomocnika, to jednak w przypadku sporu przedsiębiorcy z przedsiębiorcą, nie można liczyć na ulgowe traktowanie, jak w sporze na linii konsument-przedsiębiorca. Prawnik realnie natomiast oceni jakie ryzyko poniesie kredytobiorca decydując się na proces i zdecyduje jaka taktyka i argumenty będą w danym przypadku najwłaściwsze by zminimalizować ryzyko przegranej.

Reasumując, wynajmowanie mieszkania zakupionego za pieniądze z kredytu frankowego nie wyłącza ani nie ogranicza automatycznie roszczeń kredytobiorcy wobec banku, jeśli jednak wynajem takich mieszkań prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, wówczas dochodzenie roszczeń będzie trudniejsze, gdyż kredytobiorca nie może powołać się na niedozwolone postanowienia zawarte w umowie kredytowej. W takim przypadku kredytobiorca może natomiast domagać się stwierdzenia nieważności zawartej umowy na podstawie regulacji ustawy prawo bankowe, żeby jednak takie roszczenie zostało przez sąd uwzględnione, do procesu z bankiem należy dobrze się przygotować.

Jeśli z naszego tekstu dowiedziałeś się czegoś ciekawego POLUB NASZ PROFIL NA FACEBOOKU dla Ciebie to tylko kliknięcie, dzięki któremu zawsze będziesz miał dostęp do najnowszych informacji w sprawach frankowiczów, a dla nas zachęta do dalszego tworzenia pomocnych treści. Dziękujemy!