poradnik frankowicza

Sprzedaż mieszkania i wcześniejsza spłata kredytu we frankach, o czym trzeba pamiętać?

Sprzedaż nieruchomości, która jest obciążona kredytem hipotecznym jest możliwa, choć bywa nieco bardziej problematyczna, zwłaszcza, gdy na zakup mieszkania został zaciągnięty kredyt we frankach szwajcarskich. W takim bowiem przypadku największy kłopot może stanowić kwota pozostałego do spłaty zadłużenia, gdyż sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się z wcześniejszą spłatą kredytu, a zatem, jeśli kredytobiorca sprzedając mieszkanie chce w ten sposób pozbyć się ciążącego mu kredytu hipotecznego oraz chce na transakcji zarobić, cena nieruchomości musi być odpowiednio wyższa, lecz to może zniechęcić potencjalnych nabywców. Z kolei, gdy całość kredytu nie zostanie spłacona, bank nie zgodzi się na wykreślenie hipoteki z nieruchomości, więc taka transakcja dla kupującego nie będzie atrakcyjna.

O sprzedaży nieruchomości należy poinformować bank.

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, po stronie sprzedającego powstaje obowiązek dopełnienia kilku formalności, których przy sprzedaży mieszkania bez kredytu nie ma, dlatego też sprzedaż takiego mieszkania może potrwać nieco dłużej. Najistotniejsze w takiej sytuacji jest bowiem uzyskanie od banku zgody, że po spłacie zobowiązania bank wykreśli zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na nieruchomości. Zgoda na wykreślenie hipoteki jest bardzo istotna dla przyszłego nabywcy, gdyż nikt nie chce kupować mieszkania obciążonego hipoteką, zwłaszcza jeśli na jego zakup zostanie zaciągnięty inny kredyt hipoteczny, dlatego też promesa z banku jest niezwykle ważna.

Ponadto, przed sprzedażą frankowicz powinien uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia oraz powinien się dowiedzieć na jakich warunkach jest możliwa wcześniejsza spłata kredytu, niektóre banki pobierają bowiem prowizje za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania.

Po uzyskaniu z banku stosownych dokumentów i znalezieniu nabywcy zainteresowanego zakupem nieruchomości, pozostałe formalności wyglądają standardowo, a więc konieczne jest zawarcie aktu notarialnego w celu przeniesienia własności nieruchomości.

Wcześniejsza spłata kredytu i wykreślenie hipoteki.

Sprzedaż mieszkania na który został zaciągnięty kredyt we frankach szwajcarskich, praktycznie zawsze będzie się wiązać z wcześniejszą spłatą zobowiązania. Niezależnie bowiem od tego czy osoba zainteresowana kupnem posiada zaoszczędzone środki z których pokryje zakup, czy też na zakup zaciągnęła kredyt hipoteczny, w pierwszej kolejności pieniądze ze sprzedaży trafiają do banku, gdyż bez uregulowania kredytu frankowego, bank nie zrezygnuje z ustanowionej na mieszkaniu hipoteki.

W sytuacji więc, gdy ze sprzedaży mieszkania uda się uzyskać kwotę wyższą niż saldo zadłużenia kredytu frankowego, nadwyżka, która pozostanie po spłacie kredytu trafi do frankowicza, problem pojawia się jednak wówczas, gdy kwota ze sprzedaży nie wystarczy na pełną wcześniejszą spłatę kredytu.

Sprawdź: Unieważnienie kredytu we frankach czy odfrankowienie – co się bardziej opłaca?

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży mieszkania, które zostało zakupione za kredyt we frankach, należy więc ustalić za jaką kwotę mieszkanie może zostać sprzedane i czy kwota ta wystarczy na pokrycie kredytu frankowego, gdyż jeśli kwota ze sprzedaży będzie niewystarczająca, a więc kredytu nie uda się spłacić, wówczas konieczne może być przeniesienie kredytu we frankach na inną nieruchomość, bądź dopłacenie przez frankowicza z własnych środków by wyrównać różnicę. Ostatnie rozwiązanie z reguły jest jednak najmniej opłacalne, dlatego też mało kto z niego korzysta.

Gdy kredyt zostanie w całości spłacony, należy złożyć do banku wniosek o wykreślenie hipoteki i wtedy transakcja sprzedaży się kończy.

Przenosząc kredyt we frankach na inną nieruchomość też trzeba uważać.

Jak powyżej wskazano, w sytuacji, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania nie wystarczy na pełne pokrycie zadłużenia w banku, kredytobiorca może starać się, by zobowiązanie przenieść na inną nieruchomość, a więc by zabezpieczenie hipoteczne ustanowić na innej nieruchomości, przez co mieszkanie, które ma zostać sprzedane, zostanie zwolnione z zabezpieczenia hipotecznego. Na takie działanie bank musi oczywiście wyrazić zgodę, i o ile z reguły nie ma problemu by bank przychylił się do wniosku kredytobiorcy w tym przedmiocie, to jednak takie działanie nie jest wolne od ryzyka dla kredytobiorcy.

Ustanawiając zabezpieczenie hipoteczne kredytu we frankach na innej nieruchomości, pamiętać trzeba, że najpierw trzeba kredyt we frankach przewalutować, czyli dokonać przeliczenia zadłużenia wyrażonego we frankach szwajcarskich na złote polskie. Przewalutowanie odbywa się po bieżącym kursie waluty obcej, biorąc więc pod uwagę, iż obecnie kurs franka oscyluje w granicach 4,30 PLN, z całą pewnością nie jest to dobry moment na przewalutowanie kredytu i warto rozważyć inne rozwiązania.

Kiedy nie trzeba pytać banku o zgodę?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem, przed całkowitą spłatą zobowiązania, zawsze wymaga poczynienia z bankiem pewnych ustaleń i uzyskania zgód, gdyż choć to kredytobiorca jest właścicielem mieszkania, to jednak jego prawa są w pewnym stopniu ograniczone poprzez ustanowione na nieruchomości zabezpieczenie hipoteczne. Dopóki więc kredyt nie zostanie w pełni spłacony, bank może ingerować w działania kredytobiorcy by chronić przysługujące mu uprawnienia z hipoteki, jeśli jednak zobowiązanie wynikające z zaciągniętego kredytu zostanie przez kredytobiorcę uregulowane, wówczas bankowi nic do tego jak swoją własnością dysponuje frankowicz.

Zobacz: Wykreślenie hipoteki na podstawie wyroku unieważniającego kredyt we frankach

Niektórzy kredytobiorcy, którzy posiadają wystarczająco dużo wolnych środków, przed sprzedażą nieruchomości w pełni spłacają zaciągnięty kredyt i występują o wykreślenie informacji o ustanowionej hipotece z ksiąg wieczystych, i dopiero wtedy, gdy stan prawny ich nieruchomości jest „czysty”, decydują się na sprzedaż. W takiej sytuacji kredytobiorca nie musi bowiem zwracać się do banku o udzielenie zgody na wykreślenie hipoteki, jak również nie musi pozyskiwać żadnych zaświadczeń czy sfinalizować transakcję sprzedaży nieruchomości, warto jednak pamiętać, by dokonując wcześniejszej spłaty kredytu, kredytobiorca złożył do banku oświadczenie dotyczące zastrzeżenia zwrotu.

Wcześniejsza spłata tylko z zastrzeżeniem zwrotu.

O wadach umów kredytowych we frankach szwajcarskich nikomu chyba nie trzeba mówić, gdyż obecnie powszechnie już wiadomo, że kontrakty te zawierają wady prawne, a kredytobiorcom przysługują w związku z tym określone roszczenia. Wcześniejsza spłata kredytu frankowego nie zamyka kredytobiorcom drogi do pozwania banku i domagania się zwrotu niesłusznie pobranych przez bank kwot, żeby jednak nie dawać bankowi podstaw do kwestionowania żądań frankowicza, wcześniejsza spłata kredytu powinna nastąpić z zastrzeżeniem zwrotu.

Obecnie obowiązujące przepisy stanowią, że nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Zastrzeżenie zwrotu skierowane do banku chroni więc kredytobiorcę przed ewentualnym zarzutem ze strony banku, że nie może on domagać się zwrotu wpłaconych kwot, gdyż miał świadomość, iż umowa o kredyt posiada wady, a więc nie musiał świadczyć na jej podstawie.

Zobacz: Lepiej pozwać bank przed spłatą czy po spłacie kredytu frankowego?

Przepisy nie precyzują w jakiej formie zastrzeżenie powinno zostać złożone, można więc zgłosić je telefonicznie lub osobiście w banku, jednak ze względów dowodowych, gdyż to kredytobiorca będzie musiał wykazać, że złożył zastrzeżenie, najlepiej oświadczenie z zastrzeżeniem zwrotu złożyć na piśmie.

Ponadto, bardzo istotny jest termin złożenia takiego zastrzeżenia, gdyż zastrzeżenie powinno dotrzeć do banku przed spełnieniem świadczenia. Najpierw należy więc złożyć zastrzeżenie, a następnie przelać kwotę z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, gdyż zastrzeżenie złożone po spełnieniu świadczenia nie będzie skuteczne.