Kapitalny wyrok zapadł w czwartek (24.10.24 r.) przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Frankowicze, którzy wynajmowali zarobkowo kredytowaną nieruchomość i do tej pory bali się w związku z tym żądać w sądzie unieważnienia swojej hipoteki, mają powody do świętowania. Unijni sąd, rozpatrując sprawę C-347/23, ujął się za ochroną takich właśnie osób, jako konsumentów. Oznacza to, że frankowicze, którzy kupili swoje mieszkania z myślą o wynajmie, mogą jak najbardziej domagać się w sądach stwierdzenia nieważności swoich umów. Co warto wiedzieć o tym wyroku, jakiego konkretnie przypadku on dotyczy i dla jakich grup kredytobiorców będzie szczególnie ważny, a dla których frankowiczów nie stanowi przełomu?
- Jeżeli kupiłeś za kredyt we frankach mieszkanie w systemie buy-to-let, zamiar inwestycyjny nie stanowi przeszkody do zakwestionowania tegoż kredytu w sądzie. Oczywiście pod pewnymi warunkami
- Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 24 października 2024 roku po raz kolejny potwierdził szeroką ochronę konsumenta, przewidzianą w dyrektywie 93/13/EWG. Decyzję o przyznaniu kredytobiorcy statusu konsumenta jak zawsze pozostawił w gestii sądów krajowych
- Wyrok w sprawie C-347/23 jest kolejnym mocnym ciosem zadanym sektorowi bankowemu. Bankowcy uparcie twierdzili, że kredytobiorcy, którzy kupili nieruchomość, by później ją wynajmować, nie są konsumentami i nie mogą domagać się nieważności umów. Nie mieli jednak racji
- Teraz frankowicze, którzy zarabiali na kredytowanej nieruchomości i kupowali ją już z myślą o tym zarobku, będą mieli znacznie łatwiej w sądach – ale korzyści z tego wyroku obejmą tylko część przypadków. W tekście wyjaśniamy, kogo będzie on dotyczył.
Zakup inwestycyjny nieruchomości za kredyt w CHF nie oznacza utraty statusu konsumenta
24 października 2024 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej po raz kolejny przemówił w obronie frankowiczów. Unijni sędziowie odpowiedzieli na pytanie prejudycjalne skierowane do Luksemburga przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Organ krajowy rozpatrywał sprawę kredytobiorców frankowych na co dzień zamieszkujących w Londynie, którzy w 2008 roku za pozyskane od banku finansowanie zakupili nieruchomość mieszkalną w Warszawie.
Zakupu dokonano w systemie buy-to-let, od razu z myślą o wynajmie zarobkowym. Środki pozyskane drogą wynajmu miały posłużyć kredytobiorcom do spłacania kolejnych rat. Kredytobiorcy nie pracowali w sektorze bankowym – piastowali stanowiska niezwiązane z ekonomią (funkcjonariusz policji sądowej oraz dyrektorka szkoły). Wynajem kredytowanego lokalu nie odbywał się w ramach działalności gospodarczej, a zysk z niego stanowił dla małżeństwa zaledwie dodatkowe źródło dochodu.
W 2019 roku kredytobiorcy spłacili umowę, a następnie wystąpili do sądu z pozwem o zapłatę, domagając się zwrotu świadczenia nienależnego. Bank oczywiście chciał storpedować roszczenie kredytobiorców i podważyć ich status konsumenta. Ze względu na niestandardowy charakter sprawy najrozsądniejszym rozwiązaniem stało się sformułowanie pytania w tej sprawie do TSUE. Tak też się stało.
Odpowiedź została poprzedzona licznymi opiniami ekspertów, publikowanymi na łamach popularnych portali finansowych. Zdania środowiska eksperckiego były mocno podzielone, w sposób, którego można się było spodziewać: prawnicy frankowiczów przekonywali, że w tej sprawie powinien zapaść prokonsumencki wyrok, ponieważ wynajem nie odbywał się w ramach prowadzonej firmy i dochód z niego nie stanowił głównego źródła utrzymania dla kredytobiorców.
Ci nie posiadali większej puli mieszkań pod wynajem, a zakupiona nieruchomość służyła zabezpieczeniu ich przyszłej emerytury. Zdaniem prawników frankowych, nie miało przy tym znaczenia, że kredytobiorcy skorzystali z usług specjalistów, tak celem zakupu nieruchomości, jak i administrowania nią.
Z kolei prawnicy reprezentujący podmioty gospodarcze byli zdania, że w omawianym przypadku kredytobiorcom nie jest należny status konsumenta. Powód? Kredytobiorcy od początku wiedzieli, że będą zarabiać na nieruchomości. Cel nie był zatem typowo konsumpcyjny, a inwestycyjny.
Prawnicy frankowiczów znów mieli rację: parasol ochronny TSUE jest szerszy niż chcieliby tego bankowcy
Nie po raz pierwszy okazuje się, że lepszą intuicję od bankowców mają jednak prawnicy frankowi. Wyrok TSUE okazał się w pełni zgodny z ich przewidywaniami. W opisanej sytuacji kredytobiorcom należy się status konsumenta. W opinii unijnego sądu zakup nieruchomości nie miał w tym przypadku celu gospodarczego, a służył konsolidacji prywatnego majątku powodów. Kredytobiorcy to osoby nieprowadzące działalności w zakresie obrotu nieruchomościami – dla ich statusu konsumenta nie ma znaczenia, że kupując nieruchomość za kredyt w CHF, myśleli już o jej przyszłym wynajęciu.
TSUE oddaje weryfikację tego, czy danemu kredytobiorcy należy się status konsumenta, w ręce sądów krajowych, które – badając ten aspekt – powinny uwzględniać wszystkie okoliczności sprawy. W naszym przekonaniu krajowe sądy nie będą miały z tym żadnego problemu. Niejednokrotnie udowodniły już, że potrafią radzić sobie ze sprawami niestandardowymi, takimi, w których powodem jest osoba pracująca w sektorze bankowym, mająca wykształcenie z dziedziny prawa i ekonomii czy czerpiąca dochód z wynajmu kredytowanej nieruchomości. Wyrok w niniejszej sprawie wzmocni pozycję takich kredytobiorców i upewni ich w tym, że walka o sprawiedliwość w sądzie jak najbardziej ma sens.
Dla kogo wyrok TSUE C-347/23 nie będzie miał większego znaczenia?
Teraz pora na wskazanie, kto nie odczuje żadnych korzyści z wyroku w sprawie C-347/23. Przede wszystkim ci kredytobiorcy, którzy wynajmowali swoje nieruchomości w sposób zorganizowany, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a rzeczony wynajem stanowił dla nich główne źródło dochodu.
Sytuacja takich kredytobiorców jest różna od frankowiczów z omawianej sprawy. Takie osoby oczywiście będą mogły domagać się przed sądem unieważnienia swoich umów, ale będą musiały posłużyć się w sądzie innymi argumentami niż te wynikające z dyrektywy konsumenckiej 93/13/EWG. Doświadczeni prawnicy wiedzą już, jak prowadzić takie sprawy i o jakie przepisy prawa warto oprzeć strategię procesową w przypadku przedsiębiorców domagających się unieważnienia swoich kredytów czy po prostu chcących odzyskać świadczenie nienależne.
Sądy krajowe wiedzą od dawna, jak rozsądzać niestandardowe sprawy frankowe
Czy wyrok TSUE będzie miał rewolucyjne znaczenie dla krajowego orzecznictwa? W naszym przekonaniu nie. A to dlatego, że przez ostatnie lata w krajowych sądach wykształciła się już pewna praktyka w rozsądzaniu spraw, w których powodami są kredytobiorcy zarabiający z tytułu najmu lub posiadający w kredytowanej nieruchomości zarejestrowaną działalność gospodarczą. Przykłady nieoczywistych spraw, które skończyły się spektakularnym zwycięstwem kredytobiorców, prezentujemy poniżej.
Unieważnienie umowy z działalnością gospodarczą w tle – Sąd Apelacyjny w Szczecinie
Dnia 28 maja 2024 roku przed Sądem Apelacyjnym w Szczecinie zapadł wyrok w sprawie I ACa 1741/22, o tyle nietypowej, że dotyczyła kredytobiorcy, który w kredytowanej nieruchomości zarejestrował działalność gospodarczą. Co istotne, w nieruchomości nie byli przyjmowani klienci – rejestracja pod tym adresem służyła jedynie celom ewidencyjnym. Nie to jednak jest w tej sprawie najistotniejsze. Gdy powód stracił pracę, wraz ze współkredytobiorczynią zaczęli obawiać się problemów z terminowym spłacaniem rat kapitałowo-odsetkowych. By zapobiec opóźnieniom, postanowili przystosować część kredytowanej nieruchomości pod wynajem sezonowy, który zaczął stanowić dla nich dodatkowy dochód.
Nietrudno domyślić się, że pozwany bank (PKO BP) bardzo szybko podjął próbę wykorzystania tego argumentu celem uniemożliwienia kredytobiorcom skorzystania z ochrony konsumenckiej. Taktyka ta jednak się nie powiodła: zarówno sąd okręgowy jak i apelacyjny były zgodne co do tego, że owa ochrona się kredytobiorcom jak najbardziej należy. Umowa kredytu została uznana za nieważną, a powodowie zyskali na tym wyroku aż 364 tys. zł. Sprawa trwała 37 miesięcy i jest już prawomocna. Pełnomocnikiem frankowiczów w sprawie przeciwko PKO BP był adwokat Paweł Borowski.
Unieważnienie umowy frankowej a wykształcenie ekonomiczne powoda – sprawa z Warszawy
Całą listę argumentów wysunął Bank Ochrony Środowiska, by storpedować roszczenia kredytobiorców wyrażone w pozwie, który w 2021 roku trafił przed oblicze Sądu Okręgowego w Warszawie. Sprawa XXVIII C 17163/21 trwała łącznie 3 lata i zakończyła się wyrokiem wydanym dnia 12 marca 2024 roku. Ów wyrok okazał się w pełni korzystny dla powodów: sąd w ich przypadku uznał nieważność umowy oraz zasądził na ich rzecz od BOŚ Banku 861 649,27 zł i 1 194 754,07 CHF wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od 29 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty. Zysk frankowiczów z tego wyroku wyniósł rekordowe 6 mln zł!
Z uwagi na wartość roszczenia BOŚ Bank był zdeterminowany do wygrania sprawy. Na niewiele jednak zdały się jego argumenty, mówiące o wykształceniu i doświadczeniu zawodowym powodów czy też ponadprzeciętnej wiedzy kredytobiorców o produktach bankowych. Powodowie w tej sprawie to osoby posiadające wykształcenie ekonomiczne i prawne, prowadzące działalność gospodarczą na skalę międzynarodową.
Wg banku kredytobiorcy indywidualnie negocjowali umowę kredytową, jak również byli świadomi zasad, na jakich oparto frankowy kontrakt – w ocenie pozwanego kredytobiorcy intencjonalnie refinansowali tym kredytem trzy inne umowy złotowe. Ponadto, wg banku, jedna z kredytowanych nieruchomości miała należeć do tzw. segmentu premium, zaś sami kredytobiorcy mieli wykorzystywać nieruchomość komercyjnie, wynajmując ją. Tego jednak bankowi nie udało się uprawdopodobnić.
Mimo starań, BOŚ Bank nie zdołał przekonać sądu do tego, że powodów w niniejszej sprawie należy pozbawić statusu konsumenta. Sąd rozpatrujący sprawę uznał, że ochrona konsumencka jest jak najbardziej należna powodom i w oparciu o to ustalenie wydał korzystny dla nich wyrok. Sprawę frankowiczów prowadziła Kancelaria Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni.
PODSUMOWANIE:
Wyrok, który zapadł przed TSUE w czwartek 24 października 2024 roku, stanowi potwierdzenie tego, co prawnicy kredytobiorców wiedzieli już od dawna. Ochrona konsumencka, wynikająca z dyrektywy 93/13/EWG, powinna szeroko rozpościerać się nad klientami sektora bankowego, obejmując znaczną większość spośród kredytobiorców, którzy w przeszłości stali się posiadaczami hipotek frankowych.
To oznacza, że osoby, które do tej pory obawiały się przegranej z bankiem z uwagi na wynajem kredytowanej nieruchomości czy zarejestrowanie w niej działalności gospodarczej (co jest szczególnie powszechne w przypadku domów jednorodzinnych), nie muszą już wstrzymywać swojej decyzji o pozwie. Wręcz przeciwnie, powinny jak najszybciej skierować swoje roszczenia na drogę sądową, by uzyskać dla siebie nie tylko zwrot świadczenia nienależnego, ale także korzyść dodatkową, wynikającą z wysokich ustawowych odsetek za opóźnienie.
Dodaj Opinie