Oprocentowanie zmiennego kredytu mieszkaniowego to suma dwóch liczb: wskaźnika referencyjnego, który zmienia się razem z rynkiem, i marży banku, która jest stała. Przez lata tym wskaźnikiem był WIBOR. Od kilku lat trwa reforma, która ma go zastąpić stawką POLSTR, liczoną wyłącznie z realnych transakcji jednodniowych między bankami, a nie z deklaracji, ile banki pożyczyłyby sobie na trzy albo sześć miesięcy. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny ogłosiły 1 września 2026 r., że od czwartku 3 września jako pierwsze w Polsce sprzedają nowe kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu opartym na POLSTR 1M Stopa Składana. Rano informację jako własną podał Business Insider Polska, po 13:30 bank potwierdził ją komunikatem, który poszedł przez PAP Biznes. To nowa oferta dla nowych klientów. Nie aneks do Twojej umowy z WIBOR-em, nie wyrok w sporze o klauzulę i nie obietnica tańszej raty.
Co dokładnie ogłosiło PKO
W komunikacie bank napisał, że zmiana obejmie nową sprzedaż kredytów hipotecznych i jest kolejnym etapem reformy wskaźników referencyjnych. POLSTR 1M Stopa Składana opisał jako nowy wskaźnik referencyjny stopy procentowej dla produktów o zmiennym oprocentowaniu, którego administratorem jest GPW Benchmark, a wdrożenie przez banki wynika z rekomendacji Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych w sprawie stosowania POLSTR „przy zawieraniu nowych umów”.
Klucz jest właśnie w tych ostatnich słowach. Nowe umowy, nie przepisanie starych. WIBOR w czynnych kredytach zostaje. GPW Benchmark 18 maja 2026 r. formalnie rozpoczął jego uporządkowaną likwidację, ale ostatnim dniem publikacji ma być dopiero 31 grudnia 2036 r. Nowe umowy na WIBOR banki mogą zawierać tylko do końca 2026 r.; zgodnie z mapą drogową reformy od 1 stycznia 2027 r. nowe finansowanie ma iść już na POLSTR. PKO przyspiesza detal o cztery miesiące względem tej granicy, nic więcej.
Trzy półki, których nie wolno zlepić
Pierwsza półka to nowa umowa od 3 września: kupno mieszkania albo refinansowanie, z POLSTR 1M i marżą z wrześniowego cennika. Druga to aneks do starej umowy z WIBOR-em, o którym Związek Banków Polskich mówi od tygodni; aneks jest dobrowolny i zostawia stary numer umowy, podmieniając tylko wskaźnik. Trzecia to spór o klauzulę zmiennej stopy w sądzie. Komunikat PKO włącza wyłącznie pierwszą półkę. Kto myli te trzy, dostanie w oddziale odpowiedź na pytanie, którego nie zadał.
Nie rusza też sporu o WIBOR w umowach sprzed licencji KNF z 16 grudnia 2020 r. Sąd Okręgowy w Kaliszu 13 sierpnia 2026 r. wyciął WIBOR z dwóch hipotek z 2018 r. i zostawił marżę, ale to sentencja o starej klauzuli. Nowa oferta PKO stoi na wskaźniku, który KNF decyzją z 21 sierpnia 2026 r. uznała za istotny w rozumieniu rozporządzenia BMR. Inny dokument, inna data, inny reżim. Pozew o WIBOR nie znika dlatego, że bank w oknie obok zaczął sprzedawać POLSTR.
Warto też nie mylić dwóch materiałów samego PKO. Na Bankomanii, blogu banku, wisi ogólny tekst o POLSTR ze słowem „wkrótce” i z mapą reformy do 2028 r. dla istniejących umów. To objaśnienie wskaźnika, nie komunikat o starcie produktu. Sprzedaż uruchamia depesza z 1 września.
Ponad 20 punktów bazowych to nie tańsza hipoteka
Notowania POLSTR są dziś niższe od WIBOR-u. Według rp.pl 31 sierpnia 2026 r. WIBOR 3M wynosił 3,80 proc., a POLSTR 1M Stopa Składana 3,55 proc.; Bankier liczy różnicę wobec WIBOR 1M na ponad 20 punktów bazowych. Na pierwszy rzut oka klient zyskuje ćwierć punktu procentowego. Ale rata zależy od sumy wskaźnika i marży, a marży bank w komunikacie nie podał. Nie napisał, czy różnica przejdzie do raty, czy zostanie odrobiona w marży, prowizji albo ubezpieczeniu.
Skalę tej różnicy łatwo policzyć. Przy kredycie 400 tys. zł na 25 lat i takiej samej marży 2 proc. rata równa przy 5,80 proc. wynosi około 2 529 zł, a przy 5,55 proc. około 2 468 zł. Różnica to około 60 zł miesięcznie. Tyle właśnie wart jest dziś ten spread w racie, i tyle wystarczy dołożyć do marży, żeby go zneutralizować. Dlatego przy nowej ofercie liczą się obie liczby naraz: wskaźnik z nazwy i marża, a nie sam nagłówek o niższej stawce.
Lekcja WIRON-u: pionier nie znaczy taniej
To nie pierwsze podejście do hipoteki bez WIBOR-u. Poprzednikiem POLSTR miał być WIRON, i w czerwcu 2023 r. ING Bank Śląski jako jedyny bank wprowadził na nim kredyt hipoteczny, po półrocznej przerwie w sprzedaży zmiennej stopy. Bankier przypominał wtedy i przypomina dziś, że premierowy produkt miał wyraźnie wyższe marże niż reszta rynku. Pod koniec 2023 r. WIRON pokazał nietypowe notowania, dyskusja o następcy WIBOR-u wróciła do punktu wyjścia, w 2024 r. ostatni bank wycofał WIRON z hipotek, a nowy wskaźnik, POLSTR, wybrano w 2025 r. Kto wszedł pierwszy, nie wszedł taniej. To jest haczyk praktyczny z komunikatu PKO: bank mówi, że wdraża wskaźnik, ale nie mówi, ile weźmie za ryzyko bycia pierwszym.
Rata co miesiąc to inny produkt niż WIBOR 3M
Dotąd zmienna hipoteka w Polsce najczęściej skakała z WIBOR-em trzymiesięcznym albo sześciomiesięcznym. POLSTR 1M Stopa Składana ma aktualizować oprocentowanie co miesiąc. Wskaźnik powstaje przez złożenie dziennych stawek z minionego miesiąca, więc „patrzy wstecz”, podczas gdy WIBOR wyraża oczekiwania co do ceny pieniądza w najbliższym czasie. Przy WIBOR 3M przez kwartał płacisz stawkę z fixingu, nawet gdy na rynku już poszło w dół albo w górę. Przy składanym POLSTR 1M ta luka się kurczy: rata dogania rynek częściej, przy spadku stóp szybciej czujesz cięcie, przy wzroście szybciej dostajesz podwyżkę. To inna krzywa ryzyka w domowym budżecie, nie kosmetyka kalendarza.
Jeśli w ofercie PKO widzisz „zmienne oprocentowanie”, pytaj więc nie tylko o nazwę wskaźnika. Pytaj, od którego dnia przelicza się pierwsza rata, jak liczona jest marża i czy jest stała, czy to nowa umowa, czy aneks do starej, i czy w harmonogramie jest WIBOR, POLSTR, czy stopa NBP.
Co ze starym kredytem na WIBOR
Dla posiadaczy czynnych kredytów, jak pisał rano Business Insider, niewiele się na razie zmienia. WIBOR zostaje w umowie, dopóki kredytobiorca nie podpisze aneksu albo nowej umowy refinansowej. Umowy, które zostaną spłacone przed końcem 2036 r., nie wymagają żadnej zmiany. Dopiero kredyty wykraczające poza tę datę mają zostać objęte mechanizmami zastępczymi przewidzianymi w reformie. Kto ze starą umową usłyszy w oddziale „przechodzimy na POLSTR”, ma prawo zapytać: nowa umowa czy aneks, z jakim spreadem, od której raty i czy stary spór o klauzulę zostaje. Duża część nowej sprzedaży hipotecznej to zresztą zejście ze stałej stopy z lat wysokich stóp procentowych; to nowy kredyt, a nie spór o WIBOR, bo w takiej umowie starej klauzuli po prostu nie ma.
Reszta sektora nie rusza razem z PKO
Business Insider Polska zapytał rano inne banki i odpowiedzi są ostrożne. Bank Millennium przygotowuje kredyty na nowym wskaźniku dla klientów detalicznych i firmowych i zakłada stopniowe wprowadzanie do końca roku. BNP Paribas mówi o możliwym starcie w IV kwartale 2026 r., zależnym od prac i otoczenia. Pekao stosuje POLSTR w finansowaniu firm od listopada 2025 r., od lipca 2026 r. w całym finansowaniu mikroprzedsiębiorstw, a ofertę detaliczną ma jeszcze w pracach. Anonimowy bankowiec wskazuje BI na październik i tłumaczy, że kalendarz komplikują IT, prawo i pomysł wpisania stopy referencyjnej NBP do hipotek. Do tej pory banki nie dawały osobom fizycznym hipotek na POLSTR, choć formalnie mogły; w tle była wpadka WIRON-u i czekanie na decyzję nadzoru.
Ta decyzja przyszła pod koniec sierpnia. Po zmianie rozporządzenia BMR obowiązującej od 1 stycznia 2026 r. nadzór obejmuje tylko wybrane kategorie wskaźników, więc bez odrębnej decyzji POLSTR mógłby wypaść spod kompetencji KNF. Komisja uznała go za wskaźnik istotny decyzją, która 21 sierpnia 2026 r. weszła do obrotu prawnego, a dyrektor UKNF Michał Kruszka mówił cztery dni później na debacie PAP Biznes, że chodzi o to, by banki nie obawiały się, że POLSTR nie jest nadzorowany. Skala stosowania wskaźnika przekroczyła już 18,5 mld euro, głównie na rynku długu: Ministerstwo Finansów od marca emituje na nim wszystkie hurtowe obligacje skarbowe o zmiennym kuponie. Hurt to nie Twoja rata. Produkt PKO od 3 września jest pierwszym detalem.
Bankier dopisuje jeszcze jedną półkę, której PKO 3 września nie otwiera: hipotekę opartą wprost na stopie referencyjnej NBP. Urząd KNF ten kierunek niedawno poparł jako konstrukcję, która mogłaby funkcjonować obok wskaźników referencyjnych. Jeśli w umowie widzisz stopę NBP zamiast POLSTR, to inny produkt niż ten z komunikatu.
Trzy zegary, których 3 września nie scala
3 września 2026 r. to start oferty jednego banku i jego spółki hipotecznej. 1 stycznia 2027 r. to data, od której nowe kredyty w całym sektorze mają iść już na POLSTR. 31 grudnia 2036 r. to ostatni dzień publikacji WIBOR-u dla starych umów. Jeden komunikat tych trzech zegarów nie scala. Jeśli 3 września dostaniesz w PKO harmonogram z POLSTR 1M, masz nową zmienną hipotekę z ratą przeliczaną co miesiąc. Jeśli w szufladzie leży umowa z WIBOR-em, ten harmonogram jej nie dotyczy, dopóki nie podpiszesz czegoś innego. A 20 punktów bazowych na pasku notowań nie jest Twoją obniżką, dopóki nie zobaczysz marży.
Tekst ma charakter informacyjny i publicystyczny.
