W dzisiejszych czasach niewiele osób może sobie pozwolić na zakup domu za gotówkę. Dlatego większość ludzi finansuje go pożyczką. A co jeśli chcemy wymienić nieruchomość na większą? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Jak to zrobić?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Hipoteka na pożyczonym mieszkaniu stanowi zabezpieczenie roszczeń w przypadku niespłacenia kredytu. Jednocześnie w żaden sposób nie ogranicza prawa własności, ponieważ dotyczy własności, a nie osoby. Nie ma zatem przeszkód prawnych do sprzedaży mieszkania z kredytem.
Kiedy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie mieszkaniowym szczegółowo reguluje kwestie związane z umowami o kredyt mieszkaniowy. Zgodnie z tym pożyczkobiorca może w dowolnym momencie spłacić pożyczkę w całości lub w części.Sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza, że środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości trafiają na konto pożyczkodawcy. W wyniku tego środka dług jest spłacany przed terminem.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką za zgodą banku?
Nie ma polskiego prawa, które wymagałoby zgody pożyczkodawcy na sprzedaż mieszkania na kredyt. Kredytobiorca musi jednak powiadomić bank o zamiarze sprzedaży mieszkania z hipoteką, ponieważ transakcja wymaga dokumentów zawierających informacje o pozostałej kwocie i warunkach wcześniejszej spłaty, a także obietnicy wyrażenia zgody na anulowanie hipoteki na koniec kontraktu.
Kiedy zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem?
Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się najczęściej z pewnymi sytuacjami życiowymi. Ten rodzaj działań wynika głównie z powiększenia rodziny lub niezadowolenia z obecnego wyboru. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być dobrym rozwiązaniem w przypadku rozwodu. Jeżeli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia, komu przekazać kredyt lub jedno z nich nie ma zdolności kredytowej, jedyną akceptowalną opcją jest sprzedaż.
Zdarza się również, że sprzedaż mieszkania z kredytem to jedyne rozwiązanie problemów ze spłatą zadłużenia. Chociaż istnieje wiele sposobów na przetrwanie w tej sytuacji, sprzedawanie dużych i kupowanie mniejszych często pomaga radzić sobie z zaliczką, czynszem i płatnościami.
Sprzedając mieszkanie, należy zadać sobie pytanie, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, aby się zwróciło. Dlatego konieczne jest sprawdzenie w banku, czy wcześniejszy zwrot nie będzie wiązał się z dodatkowymi wydatkami i czy musimy zapłacić podatek dochodowy. Najlepszym rozwiązaniem jest, jeśli pieniądze otrzymane ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką w pełni pokryją nowy zakup.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – jak należy zacząć
W zasadzie sprzedaż nieruchomości z zabezpieczeniem hipotecznym nie różni się od sprzedaży mieszkania lub domu bez zabezpieczenia kredytu. Wymaga jedynie uzupełnienia dokumentów i dokonania wpisów w przedwstępnej umowie spłaty kredytu.
Jakie dokumenty trzeba przygotować?
Sprzedaż mieszkania na kredyt obejmuje zebranie następujących dokumentów:
- dokument nieruchomości;
- wypis z rejestru nieruchomości i hipotek;
- zaświadczenie o zdolności kredytowej wydane przez pożyczkodawcę, które zawiera: dane pożyczkobiorcy, kwotę pożyczki oraz wszystkie koszty (np. wartość odsetek i opłat oraz opłat za wcześniejszą spłatę), saldo zadłużenia, numer rachunku bankowego, termin spłaty zadłużenia i termin spłaty zadłużenia;
- pozwolenie na wykreślenie mieszkania z księgi wieczystej po spłaceniu długu;
- jeśli to możliwe, dowód wymeldowania wszystkich osób z mieszkania.
Należy pamiętać, że co do zasady przyrzeczenie jest ważne 30 dni od daty wystawienia, warto więc poczekać z jej otrzymaniem, aż znajdziemy mocnego nabywcę.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem – niezbędne zgody
Poza wyżej wymienionym składem sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z kilkoma innymi formalnościami. Pierwszym jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której obie strony zobowiązują się do spełnienia uzgodnionych warunków i w określonym czasie zawierają z góry ustaloną umowę. Jeśli kupujący sfinansuje zakup kredytem, bank prawdopodobnie poprosi o zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej.
Umowa musi wskazywać strony umowy, przedmiot transakcji, cenę, datę wykonania, zaliczkę i spłatę pożyczki. Po wpłaceniu kaucji przez kupującego, sprzedający może udać się do banku, aby zostawić swoją zgodę na hipotekę.
Zobacz: Jak obniżyć raty kredytu w złotówkach PLN – WZÓR WNIOSKU O WYDANIE ZAŚWIADCZENIA i dokumentów z BANKU
Strony spotykają się następnie u notariusza, aby podpisać przeniesienie. Oprócz zwykłych danych dokument musi zawierać warunki spłaty zadłużenia bankowego. Z reguły kupujący przelewa na konto bankowe całą kwotę umożliwiającą spłatę zadłużenia, a jeśli sprzedaż mieszkania wraz z kredytem była wyższa, nadwyżkę należy przelać na konto sprzedającego.
Po zakończeniu transakcji i spłaceniu pożyczki sprzedający musi uzyskać list intencyjny. Jest to pisemne oświadczenie właściciela hipoteki, które potwierdza pełne spełnienie obowiązku i zgodę na wykreślenie hipoteki z rejestru nieruchomości i hipotek. Dokument należy dołączyć do wniosku o umorzenie hipoteki złożonego do Sądu Ksiąg Wieczystych.
Koszty idące za sprzedażą nieruchomości z kredytem
Prawo hipoteczne, które przewiduje przedterminową spłatę kredytu, przewiduje, że w takim przypadku jego całkowite koszty pomniejszane są o odsetki i inne koszty okresu skrócenia okresu kredytowania. Jednocześnie przepisy dają kredytodawcom prawo do żądania od kredytobiorcy odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Jej obliczenie jest jednak możliwe w przypadkach ściśle określonych przez prawo.
O odszkodowanie z tytułu hipoteki zmiennej można dochodzić tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Ponadto jego wysokość musi mieścić się w granicach zgodnie z przepisami. W związku z tym nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczane od całości lub części spłaconego wcześniej kredytu, ani więcej niż 3% kwoty zwracanego długu. Z drugiej strony, jeśli do końca okresu kredytowania pozostał mniej niż rok, nie może on być wyższy niż odsetki, które należy zapłacić za pozostały czas umowy. W regulaminie podkreślono również, że rekompensata nie może przekraczać wydatków bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą pożyczkodawcy.
Odsetki sprzedaży nieruchomości
W wyniku sprzedaży mieszkania kredyt zostaje spłacony w całości. W rezultacie kredytobiorca ma prawo do otrzymania proporcjonalnego zwrotu już zapłaconych odsetek. Instytucja finansowa musi sformalizować pożyczkę w ciągu 14 dni od dokonania całej wcześniejszej spłaty. Umowę kredytową należy dokładnie przeczytać, aby sprawdzić, czy bank wypłaca zwracane pieniądze automatycznie, czy wymaga zaświadczenia. Dokument jest zazwyczaj wymagany, gdy chcesz przelać pieniądze na inne konto niż to, z którego dokonano zwrotu.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – ubezpieczenie
W przypadku kredytów hipotecznych banki wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia nieruchomości. Składki są zazwyczaj wypłacane raz w roku. Sprzedając mieszkanie z hipoteką zgodnie z Kodeksem Cywilnym, umowa ubezpieczenia zostaje anulowana lub prawo ubezpieczeniowe mieszkania lub domu przechodzi na nowego właściciela. Drugi wariant wymaga jednak pisemnej zgody stowarzyszenia. Jeśli tego nie powie, polisa wygaśnie. Firma ubezpieczeniowa jest zobowiązana do zwrotu niewykorzystanych składek w ciągu 30 dni od wygaśnięcia polisy.
Ciekawe: Sądy biorą się za unieważnienie kredytów w złotówkach. Są one nieuczciwe jak kredyty we frankach?
Pożyczkom często towarzyszy dodatkowe ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie na wypadek bezrobocia. Ten rodzaj polisy może zostać rozwiązany lub kontynuowany wraz ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką. Ponieważ ubezpieczenie nie jest bezpośrednio związane z liczonym majątkiem. Instytucje finansowe zazwyczaj wymagają przypisania polis do zakupów. Dlatego po sprzedaży i spłacie mieszkania na kredyt wystarczy dostarczyć firmie ubezpieczeniowej dokumenty potwierdzające spłatę kredytu i anulować cesję.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – koszty notarialne
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się również z opłatami notarialnymi. Chociaż nie ma zasady wymagającej zapłaty przez którąkolwiek ze stron, opłaty notarialne są zazwyczaj płacone przez kupującego. Strony mogą jednak uzgodnić podział kosztów. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, jak wysokie są. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką obejmuje też zmiany w księdze wieczystej. Za wpis własności należy zapłacić 200 zł, za wykreślenie hipoteki – 100 zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest płacony w momencie podpisania aktu. Za swoją płatność odpowiada kupujący. PCC wynosi 2%.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przed upływem 5 lat a podatek dochodowy
Z hipoteką lub bez, sprzedaż nieruchomości wiąże się ze zobowiązaniem z tytułu podatku dochodowego. Jest wypłacana np. osobie, która sprzeda mieszkanie w ciągu pięciu lat od jego zakupu. Okres ten rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało sprzedane jako pożyczka, a sprzedaż nie była częścią działalności komercyjnej.
Dochód oblicza się poprzez odjęcie kosztów uzyskania przychodu i amortyzacji od dochodu. Dochód to cena podana w akcie notarialnym sprzedaży hipoteki pomniejszona o koszty sprzedaży (np. opłaty notarialne lub opłaty maklerskie). Koszty uzyskania przychodów obejmują udokumentowane wydatki związane z zakupem nieruchomości. Podatek dochodowy rozliczany jest na formularzu PIT-39. Formularz ten należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem w obcej walucie
Podobnie jak w złotówkach możliwa jest również sprzedaż z kredytem w walucie obcej. Warto jednak dokładnie obliczyć, czy przedterminowa spłata zadłużenia jest tego warta.
Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym i kupno innej nieruchomości
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego to bardzo powszechne rozwiązanie. Najpierw bank musi się zgodzić. Aby to zrobić, musisz ponownie przejść kontrolę kredytową i złożyć nowe dokumenty mieszkania i raport z wyceny. Po uzyskaniu zgody banku i podpisaniu umowy przedwstępnej, klient musi złożyć stosowny wniosek do Sądu Ksiąg Wieczystych. Zmiana właściciela, umorzenie hipoteki na sprzedanej nieruchomości i jej wpis do KW. Cała procedura jest znacznie bardziej czasochłonna i często kosztowna.
Dodaj Opinie